一、产权性质。
住宅房一般是“住宅用地”性质，公寓房一般是“商业用地”或“综合用地”性质，极少数有住宅性质。
二、产权年限。
公寓大多都是40或50年的产权年限，而住宅是70年年限。不过按照现在的房屋交付和维护质量，居住20年左右就已经比较老旧了，尤其是高层住宅，几十年后的居住体验很难说。
三、落户与学位。
一般住宅才能落户、带学位，公寓基本上不能落户、不带学位。
四、贷款限制。
住宅可支持住房公积金贷款或商业贷款，满足首套的首付可付三成，贷款时长可达30年。公寓仅支持商贷，首套首付也要付五成比例，贷款时限最长10年。
五、水电、燃气、明火等限制。
住宅采用民用水电价格计费，可通燃气，可使用明火。而公寓一般采用的是商业水电标准收费，无法使用明火或者燃气，做饭炒菜全靠电器。
六、契税。
针对新房，住宅根据不同面积，契税在1%-3%，而商业公寓契税在3%-5%。二手交易的公寓，税费更高，主要是国家为了限制有的人投机倒把、炒房牟利。
七、面积大小与户型分区。
住宅的户型和功能分区都十分明确，面积从六七十平到几百平米都有；而公寓户型一般都不作明确分区，面积多数也在30㎡~60㎡之间。
八、舒适性与安全性。
住宅一般一层只有2~4户，而公寓一层会有十几二十户，人员复杂且流动性高，有的甚至没有阳台，意味着痛风性和采光会差一点，隔音效果也会差一些。
